Comment changer de syndic de copropriété en cours de mandat ?
Changer de syndic en plein contrat ? L’idée peut sembler intimidante, voire impossible. Et pourtant, il est tout à fait envisageable de mettre fin au mandat d’un syndic avant son terme, à condition de respecter certaines règles et d’avoir de bonnes raisons.
Dans cet article, nous vous expliquons pas à pas comment procéder, ce que dit la loi, quels sont les motifs acceptables, et quelles alternatives existent pour une gestion plus fluide de votre copropriété. Que vous soyez membre du conseil syndical ou simple copropriétaire, vous saurez exactement comment agir efficacement et en toute légalité.
📌 Peut-on réellement révoquer un syndic avant la fin de son mandat ?
Oui, c’est possible, mais pas à la légère.
Le contrat du syndic a une durée définie (souvent 3 ans), mais la loi permet aux copropriétaires de le révoquer avant son échéance. Cependant, cette possibilité est encadrée : on ne peut pas remercier un syndic sur un simple coup de tête ou parce qu’il ne « plaît plus ».
👉 Il faut justifier la révocation par un motif sérieux et légitime. Et c’est là que les choses se corsent : les tribunaux sont très attentifs à cette notion.
⚠️ Quels sont les motifs valables pour révoquer un syndic en cours de mandat ?
De manière générale, on ne peut pas se contenter d’une impression ou d’un « mauvais feeling ». Il convient de prouver des manquements graves ou répétés. Voici les situations les plus fréquemment reconnues comme légitimes :
- 🔍 Mauvaise gestion financière : erreurs comptables, absence de contrôle des dépenses, retards dans les paiements des fournisseurs…
- 🧾 Non-respect des décisions de l’assemblée générale : refus ou oubli d’appliquer une résolution votée.
- 🏚️ Négligence dans l’entretien de l’immeuble : problèmes non traités, sinistres mal gérés, sécurité des copropriétaires en jeu…
- 🚫 Manque de transparence : refus de communiquer certains documents ou informations essentielles à la gestion.
- ⚖️ Conflits d’intérêt : favoritisme dans l’attribution des marchés, contrats signés sans appel d’offres…
- 📉 Omissions légales : absence de fiche synthétique, défaut d’assurance obligatoire, non-ouverture d’un compte bancaire séparé…
👉 Un simple désaccord sur les honoraires ou le ton employé par le syndic ne suffit pas. Il faut pouvoir démontrer une faute ou un dysfonctionnement préjudiciable à la copropriété.
🧭 Étapes pour révoquer un syndic en cours de mandat
Voici le chemin à suivre pour que la procédure soit conforme à la législation (et ne se retourne pas contre vous).
1. Demander une assemblée générale extraordinaire (AGE)
Première étape : faire inscrire à l’ordre du jour de l’AG la révocation du syndic actuel et la nomination d’un remplaçant.
Cette demande peut être formulée par :
- Le conseil syndical, ou
- Des copropriétaires représentant au moins 25 % des voix.
📬 La demande doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception au syndic en place.
Si le syndic ne convoque pas l’AG dans un délai raisonnable (en général 2 mois), le président du conseil syndical peut le faire lui-même, après mise en demeure.
2. Préparer la mise en concurrence des syndics
La loi impose que plusieurs offres de syndics soient comparées, avec une fiche standardisée pour chacune.
➡️ Ces devis doivent impérativement être joints à la convocation de l’AG.
C’est une étape importante, car elle permet de choisir un syndic mieux adapté à votre copropriété et d’éviter les erreurs du passé.
3. Organiser le vote en assemblée générale
Lors de l’AG, deux résolutions doivent être soumises au vote :
- ✅ La révocation du syndic actuel
- 👤 La nomination d’un nouveau syndic
Ces deux votes nécessitent la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). En clair, plus de la moitié de tous les tantièmes (et non juste des présents ou représentés) doivent voter « pour ».
Si cette majorité n’est pas atteinte, mais qu’au moins le tiers des voix est obtenu, un second vote immédiat à la majorité simple peut être organisé (article 25-1).
🕒 Le changement prend effet à la date de prise de fonction du nouveau syndic, qui doit être précisée dans le procès-verbal.
⚖️ Quels risques si on révoque un syndic sans motif valable ?
Il est tentant, parfois, de vouloir se débarrasser d’un syndic qui « ne fait pas l’affaire ». Mais attention : si vous ne pouvez pas prouver un motif sérieux, le syndic évincé pourrait attaquer la copropriété pour rupture abusive de contrat.
📉 Résultat : des dommages et intérêts à verser, et potentiellement des honoraires dus jusqu’à la fin du mandat initial.
➡️ En résumé : mieux vaut agir prudemment et construire un dossier solide.
🔁 Et après la révocation ? Le transfert de dossiers
Une fois le nouveau syndic désigné, l’ancien doit transmettre l’intégralité des documents nécessaires à la bonne gestion de la copropriété.
Voici les délais légaux à respecter :
| Type de documents | Délai de transmission |
|---|---|
| Comptes bancaires, comptabilité, budgets | Dans les 15 jours |
| Contrats d’entretien, assurances, archives | Dans le mois |
| État des comptes individuels des copropriétaires | Dans les 3 mois |
En cas de manquement, une procédure judiciaire peut être engagée pour contraindre l’ancien syndic à coopérer.
💡 Quelles alternatives au syndic traditionnel ?
Il convient de noter que de nouvelles formes de gestion séduisent de plus en plus de copropriétés, notamment dans les petites structures.
1. Le syndic en ligne 💻
- 100 % digital
- Tarifs généralement plus attractifs
- Suivi transparent via une interface web
- Assistance juridique à la carte
C’est une solution idéale pour les copropriétés de taille moyenne, qui cherchent un bon équilibre entre autonomie et accompagnement.
2. Le syndic coopératif 🧑🤝🧑
Dans ce modèle, les copropriétaires assurent eux-mêmes la gestion, via le conseil syndical.
✅ Avantages :
- Réduction significative des charges
- Maîtrise totale de la gestion
❌ Inconvénients :
- Nécessite du temps, de l’investissement personnel
- Moins adapté aux grandes copropriétés
🧾 En résumé
Changer de syndic en cours de mandat est un droit pour les copropriétaires, mais il ne s’improvise pas. Il faut :
- 👉 Avoir un motif valable et documenté
- 📝 Suivre une procédure légale stricte
- 🤝 Prévoir la nomination d’un remplaçant en parallèle
- 🔁 Gérer correctement la transition
Ce type de changement peut parfois être l’occasion de réorganiser en profondeur la gestion de la copropriété et d’opter pour des modèles plus modernes, transparents ou participatifs.
